Неизвестный ущерб от наводнения разорил покупателей жилья


По всей территории Соединенных Штатов большинство штатов отсутствие законов, которые требуют, чтобы ущерб от наводнения был полностью раскрыт покупателям жилья. Последствия могут быть финансово разрушительными для тех, кто невольно покупает дом, подверженный наводнениям.

новый исследование по Миллиман, независимая актуарная консалтинговая фирма, обнаружила, что покупатель дома может понести расходы на ущерб от наводнения на десятки тысяч долларов в течение срока действия ипотечного кредита, если он покупает ранее затопленный дом. В исследовании оценивалось потенциальное влияние предыдущего ущерба от наводнения на покупателей жилья в Нью-Джерси, Нью-Йорке и Северной Каролине. Как и в большинстве штатов, в этих штатах действуют законы о раскрытии информации, которые не информируют людей о прошлых убытках, страховых расходах и другой важной информации, которую должен знать покупатель.

Штаты, в которых требования о раскрытии информации о рисках наводнения отсутствуют или слабо сформулированы, наносят ущерб покупателям жилья. Это должно измениться. Покупатели жилья должны иметь право знать, является ли дом их мечты потенциальным кошмаром.

Нераскрытый ущерб от наводнения стоил покупателям жилья десятки тысяч долларов

Наводнения обходятся дорого. По словам Миллимана, в Нью-Джерси, Нью-Йорке и Северной Каролине 6,6% всех домов (28 826 домов), проданных в 2021 году, ранее были затоплены. Это представляет собой среднегодовые затраты из-за затопления 16 миллионов долларов в Северной Каролине, 18 миллионов долларов в Нью-Джерси и 23 миллиона долларов в Нью-Йорке. для этих объектов повышенной опасности.

Миллиман разработал свои оценки, используя данные полиса OpenFEMA Национальной программы страхования от наводнений и данные об убытках, а также модели наводнений и штормовых нагонов KatRisk SpatialKat. Ущерб от будущих наводнений был смоделирован KatRisk по трем различным сценариям. Стандартный сценарий представляет текущие климатические условия. Средний сценарий основан на сценарии Репрезентативной траектории концентрации (RCP) 4.5, который представляет собой разумную оценку того, что произойдет, если в среднем глобальная экономика сможет стабилизироваться и начать сокращать выбросы парниковых газов в ближайшем будущем. Сценарий High основан на сценарии RCP 8.5, который обычно считается близким к наихудшему сценарию, при котором глобальная экономика развивается по принципу «обычного развития».

Для индивидуального покупателя жилья в Северной Каролине анализ Миллимана найденный что в течение 15-летней ипотеки средний покупатель ранее затопленного дома может рассчитывать на ущерб от наводнения в размере 18 164 долларов (см. Стандартный сценарий на графике выше). За 30-летнюю ипотеку эти покупатели жилья должны рассчитывать на 36 328 долларов по сравнению с домами, в которых не было наводнений.

Ожидается, что изменение климата увеличит эти расходы покупателей жилья, связанные с ущербом от наводнения. В Северной Каролине, например, затраты вырастают до 22 009 долларов за 15-летнюю ипотеку в сценарии среднего климата и 30 512 долларов в сценарии высокого климата. Для 30-летней ипотеки затраты составляют 44 018 долларов США для сценария среднего климата и 61 025 долларов США для сценария высокого климата.

В Нью-Джерси покупатели жилья, которые покупают ранее затопленные дома, могут рассчитывать на выплату в среднем 25 175 долларов в течение 15-летней ипотеки и 50 351 доллар в течение 30-летней ипотеки. Затраты вырастают до 32 707 долларов США для 15-летней ипотеки в сценарии среднего климата и 50 756 долларов США для сценария высокого климата. Для 30-летней ипотеки затраты составляют 65 415 долларов США для сценария среднего климата и 101 513 долларов США для сценария высокого климата.

В Нью-Йорке цены еще выше. Покупатели домов, которые приобретают ранее затопленные дома, могут рассчитывать на выплату в среднем 46 887 долларов в течение 15-летней ипотеки и 93 774 долларов в течение 30-летней ипотеки. Затраты вырастают до 59 872 долларов США для 15-летней ипотеки в сценарии среднего климата и 94 341 долларов США для сценария высокого климата. Для 30-летней ипотеки затраты составляют колоссальные 119 774 доллара для сценария среднего климата и 188 683 доллара для сценария высокого климата.

Раскрытие рисков наводнений

Покупатели жилья должны иметь право знать, был ли дом затоплен, прежде чем они сделают то, что может быть самым большим финансовым вложением в их жизни.

Учитывая высокую стоимость наводнения, штаты не должны держать покупателей жилья в неведении относительно истории наводнения дома. Решить эту проблему помогут строгие законы о раскрытии информации о недвижимости, требующие от продавца информировать покупателя об истории наводнений и рисках, связанных с недвижимостью.

Как заявило FEMA в недавно опубликованном отчете об отсутствии требований о раскрытии информации о наводнениях в штатах: «раскрытие информации о риске наводнения в отношении недвижимости является своевременным и эффективным способом обеспечения [home buyers] принимать более обоснованные инвестиционные решения с учетом рисков». FEMA предложило Конгрессу внести поправки в Закон о национальном страховании от наводнений и прямо потребовать от штатов принятия законов о раскрытии информации о наводнениях. Агентство также изучает, как они могут ввести это требование в свои правила.

Но независимо от того, что делает FEMA, штаты имеют право изменять свои собственные требования к раскрытию информации — и они должны это делать.

Нельзя ожидать, что покупатели жилья примут правильные решения, если им будет отказано в информации. Как минимум, штаты должны иметь законы о раскрытии информации, которые гарантируют, что лица, продающие недвижимость, раскрывают следующую информацию:

  • Был ли дом когда-либо поврежден наводнением и размер ущерба;
  • Находится ли дом в пойме и, если да, классификация зоны затопления (100-летняя или 500-летняя) собственности, а также источник и дата этой информации; а также
  • Получали ли когда-либо продавец и/или предыдущие владельцы федеральную помощь в случае стихийных бедствий, в соответствии с которой все будущие владельцы должны получить и поддерживать страхование имущества от наводнения, а также, если да, то тип помощи и полученную сумму.

В качестве уровень моря повышается а также сильные ливни становятся все более распространенными, десятки тысяч сообществ могут ожидать повышения уязвимости перед наводнениями. Покупатели жилья не должны оставаться в неведении относительно этого риска при выборе места, где их семья будет называть домом.

Первоначально опубликовано на NRDC. По Джоэл Ската

Избранное фото: Наводнение во Флориде, Кэролайн Фортуна | КлинТехника


 

Цените оригинальность CleanTechnica и освещение новостей о чистых технологиях? Подумайте о том, чтобы стать Участник, сторонник, техник или посол CleanTechnica — или патрон на Патреон.

Не хотите пропустить историю чистых технологий? Подписаться на ежедневные обновления новостей от CleanTechnica по электронной почте. Или же следите за нами в новостях Google!

У вас есть совет для CleanTechnica, вы хотите разместить рекламу или предложить гостя для нашего подкаста CleanTech Talk? Свяжитесь с нами здесь.


Рекламное объявление






Leave a Comment