Согласно неопубликованному отчету, который рисует мрачную картину доступности жилья в будущем, многие люди со средним доходом не смогут позволить себе покупать дома или арендовать жилье в региональных городах к концу десятилетия.
По прогнозам, цены на жилье в трех городах Типперэри могут вырасти примерно на 50% к 2028 году, исходя из значений 2021 года, в то время как арендная плата также будет быстро расти и подорвет доступность.
Согласно моделированию, проведенному KPMG, новым покупателям будет мешать нехватка новых запасов и чрезмерная зависимость от подержанных домов.
Эксперт по недвижимости, ознакомившийся с отчетом, говорит, что его выводы, вероятно, применимы к большей части страны за пределами Дублина, потому что «Типперэри — типичный ирландский регион».
В отчете, подготовленном в прошлом году для Совета графства Типперэри, говорится, что в разработке находится слишком мало новых домов, чтобы удовлетворить спрос.
В нем говорится, что доступные новые дома, как правило, дороже, чем подержанные, и менее доступны для многих покупателей.
Ссылаясь на примеры в Клонмеле, Ненахе и Терлесе, в отчете говорится, что домохозяйство должно зарабатывать в 1,5 раза больше среднего дохода в этом районе, чтобы иметь возможность устойчиво арендовать дом с одной, двумя или тремя спальнями.
Моделирование данных в отчете предполагает, что арендная плата вырастет на 26% до 40% к 2028 году, исходя из значений 2022 года, и это приведет к тому, что новообразованные домохозяйства в этот период будут вне рынка.
В нем говорится, что некоторые арендаторы уже могут быть охарактеризованы как испытывающие «ограничение доступности» из-за высокой арендной платы и низких доходов.
Филип Фаррелл, коммерческий директор Offr, технологической платформы, управляющей сделками с недвижимостью, отметил проблемы, связанные с сокращением предложения и доступности в сельской местности и региональных городах в 2016 году.
Он сказал, что в последние годы проблема постепенно обострилась, и в этом отчете указывается, что арендаторы, которые не имеют права на поддержку социального жилья и не могут позволить себе его покупку, окажутся в очень уязвимом положении.
«Частные арендодатели уезжают, и нет никаких признаков того, что они скоро вернутся»
«Я думаю, что это отразится на всей стране. В каждом округе, который вы посещаете за пределами Дублина, Корка и некоторых частей Голуэя, будет точно такая же проблема», — сказал г-н Фаррелл.
«Частные домовладельцы массово уезжают, и нет никаких признаков того, что они скоро вернутся.
«Правительство взяло на себя обязательство предоставлять более социальное и доступное жилье, но рынок частной аренды все еще существует, и никто не может его предоставить.
«Люди в этом пространстве не будут претендовать на социальное жилье, но не смогут купить его, потому что они недостаточно зарабатывают или не могут обеспечить финансирование. Эта средняя группа выглядит очень уязвимой в будущем».
Отчет был подготовлен в июле прошлого года, чтобы предоставить совету подробную оценку будущего спроса и предложения на жилье на период действия его плана развития — документа, определяющего рамки и политику для удовлетворения местных потребностей до 2028 года.
Данные о ценах на жилье в отчете показывают, что цены на недвижимость в Клонмеле выросли на треть (33,9 процента) в период с 2016 по 2021 год. В Терлсе был аналогичный рост (32,4 процента), в то время как цены на недвижимость выросли на 60,6 процента в Ненахе, хотя и с более низкой базы. Более свежие данные показывают, что с тех пор цены продолжали расти.
KPMG использовала недавний рост для разработки прогноза изменения цен в период с настоящего момента до 2028 года.
Предполагается, что рынок недвижимости стабилизируется в ближайшие годы, и ожидается, что каждый город будет иметь несколько разные темпы роста, снижаясь на 0,25% в год с 2023 по 2028 год.
Годовой темп роста Clonmel снизится с 6,5% до 5,25% за этот период, согласно модели KPMG. Это соответствует увеличению цен на 50 процентов к 2028 году, исходя из показателей 2021 года, или примерно на треть (32,2 процента) с этого года до конца периода плана развития.
В отчете говорится, что дом в Клонмеле «по цене от 150 000 до 200 000 евро в 2021 году будет стоить от 225 544 до 300 724 евро к 2028 году».
Терлз переживет аналогичный рост; Прогнозируется, что средняя цена вырастет со 163 841 евро до примерно 242 000 евро к 2028 году.
Прогнозы для Nenagh указывают на более консервативный рост, но «ожидается, что дальнейший рост вероятен» в трех городах, «поскольку предложение остается заметным ограничением на рынке».
Новое предложение будет иметь решающее значение для удовлетворения этого спроса, но ожидается, что оно будет дороже, чем подержанные запасы, на которые в настоящее время полагаются эти города. Это вызывает вопросы доступности.
«Мы видим низкую доступность в Clonmel: только 12% существующих домохозяйств могут совершать покупки», — говорится в сообщении KPMG.
Он также сослался на «плохую доступность» в других городах и заявил, что «нереалистично ожидать, что рынок подержанных автомобилей сможет разместить новые домохозяйства, которые появятся в ближайшие пять лет, и тех, кто уже хочет переехать».
Между тем, анализ количества схем с активным разрешением на строительство и местного спроса показал, что «конвейер новостроек оставит дефицит по сравнению с [development] плановый период».
Это означает, что к 2028 году в Терлсе будет не хватать 346 домов. Клонмелу все равно понадобятся дополнительные 318 квартир. В Нене по-прежнему будет спрос на 179 новых домов.
Опрос популярных веб-сайтов по недвижимости в эти выходные показал, что в настоящее время в Типперэри доступно несколько новых домов, и рекламируются только три новых поместья. Двое в Кашеле. Один, в Терлсе, имеет четыре доступных дома.
Эта картина повторяется и в других округах. В настоящее время рекламируются три схемы в Мэйо и Керри, четыре в Карлоу и шесть в Уэстмите.
Предложение аренды также значительно ограничено в настоящее время: в эти выходные в Типперэри рекламируется только девять домов из примерно 1100 по стране.
Новые дома, как правило, дороже по сравнению с сопоставимыми подержанными единицами из-за роста затрат или использования более эффективных материалов.
Только 20 процентов домохозяйств с самым высоким доходом могут позволить себе соответствовать этим ценам, но, согласно анализу KPMG, ожидается, что до 2028 года этот показатель сократится, в результате чего так называемая «сжатая середина» окажется во все более затруднительном положении.
В то время как отчет рисует негативную картину того, что покупатели смогут купить дом в следующем десятилетии, анализ аренды вызывает особую тревогу, несмотря на то, что в нем не учитывается влияние введения и отмены запрета на выселение.
Ожидается, что это приведет к исходу арендодателей из сектора. Филип Фаррелл сказал, что это основа предложения аренды за пределами крупных городов.
Анализ, проведенный KPMG, показал, что в скором времени, скорее всего, произойдет дальнейшее повышение арендной платы из-за ограниченного предложения. Прогнозируется, что к 2028 году цены на аренду в Нена вырастут на 40%, исходя из данных за 2022 год. Ожидается, что Clonmel и Thurles увидят увеличение на 29% и 26% соответственно. Ни одна из этих областей не находится в зонах давления арендной платы.
В отчете сравнивалась доступность аренды с арендной платой, составляющей 35% ежемесячного дохода домохозяйства, но было обнаружено, что многие домохозяйства уже, вероятно, тратят больше этого порога.
Средний доход в Клонмеле в 2021 году составлял 1697 евро. В отчете говорится, что арендная плата за квартиру с одной спальней в Клонмеле составляла 607 евро в 2021 году, но должна быть на 2,2 процента ниже, чтобы считаться доступной.
Дом с двумя кроватями должен быть «на 11% ниже, чтобы считаться устойчиво доступным для семьи с одним доходом в соответствии со средним заработком в исследуемом районе», и он предупредил, что в ближайшие годы люди с более высокими доходами будут вытеснены с рынка.
В Nenagh апартаменты с одной кроватью должны быть на 6,8% дешевле, чтобы считаться доступными.
В Терлесе апартаменты с двумя кроватями доступны только пяти группам с самым высоким доходом, средний доход домохозяйства которых превышает 30 142 евро в год. Домохозяйства со средним доходом менее 35 270 евро не могут позволить себе арендовать дом с тремя спальнями.
«Около 40% домов в Типперэри в течение следующих пяти лет должны будут быть предоставлены частным арендным сектором», — сказал г-н Фаррелл.
«Такие крупные международные фонды не заинтересованы в том, чтобы выходить за пределы Дублина и, возможно, Корка, потому что цифры не складываются.
«Частный инвестор ушел, и правительство будет обеспечивать социальный и доступный аспект, но кто будет удовлетворять этот рынок?»
«Половина получателей дохода не сможет арендовать или купить»
В отчете KPMG изначально использовалась методология из набора инструментов Департамента жилищного строительства для оценки доступности жилья в каждом из трех городов.
Этот набор инструментов для оценки потребности в жилье и спроса (HNDA) предназначен для измерения текущих и прогнозируемых потребностей в жилье в масштабах округа. KPMG обнаружила, что использование этого инструментария и его применение к городам, а не к более широкому округу, означало, что в Клонмеле, Ненахе или Терлсе не было выявлено ограничений доступности.
Тем не менее, в нем говорится, что существуют отдельные «доказательства ограничений доступности на более детальном уровне», особенно для более крупных домохозяйств.
KPMG использовала данные переписи населения, а также информацию о доходах, недавних ценах на жилье и арендной плате, чтобы дать оценку будущей доступности для владельцев-арендаторов, арендаторов и людей в секторе социального жилья.
Текущие средние заработки и цены в каждом из городов использовались для прогнозирования роста заработной платы и цен на каждый год.
Цифры различаются для каждой области, и в отчете домохозяйства делятся на 10 различных категорий доходов, от самых низких до самых высоких.
Выяснилось, что после 2028 года многие из них будут бороться за то, чтобы позволить себе жилье, «выйдя за порог социального жилья, а также будучи не в состоянии позволить себе растущую рыночную арендную плату».
В отчете говорится, что в ближайшие годы домохозяйствам из многих групп доходов, «которым требуются более крупные квартиры из-за размера семьи, будет сложно устойчиво позволить себе соответствующую квартиру».
В Клонмеле четыре группы с самым низким доходом в 2031 году со средней заработной платой менее 34 315 евро будут бороться за арендную плату. Пять групп с самым низким доходом в Ненахе и Терлсе будут бороться за то, чтобы позволить себе жилье к 2029 и 2031 годам соответственно.
